Михаил Мень: «У нас прошел тот этап, когда мы просто «коробки» шлепали!» | Бизнес и финансы

Михаил Мень: «У нас прошел тот этап, когда мы просто «коробки» шлепали!»

#Коммерческий #кредит #бизнес и #финансы

Новые «путинки»: минстрой и АИЖК решили привести к стандарту жилую застройку в масштабах всей страны, доверив организацию процесса КБ «Стрелка»

Лишь 5% городских территорий России соответствуют принципу современного и комфортного развития, считают в ООН, так что стране нужен новый взгляд на типовую застройку. Ради этого КБ «Стрелка», минстрой РФ и АИЖК объявляют конкурс проектов стандартного жилья по примеру школ и детсадов. Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты опасаются, что «типизация» вкупе с «обязаловкой» убьют свободу творчества девелоперов. Вдобавок вопрос — а судьи кто? — не снят с повестки дня.

Михаил Мень: «У нас прошла пора, прошел тот этап, когда мы просто „коробки“ шлепали и люди были рады и этому» Фото: Елена Колебакина-Усманова

«ЛЮДИ ХОТЯТ НОРМАЛЬНОГО СОВРЕМЕННОГО БЛАГОУСТРОЙСТВА»

«У нас прошла пора, прошел тот этап, когда мы просто „коробки“ шлепали и люди были рады и этому», — заявил сегодня министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, отвечая на вопрос корреспондента «БИЗНЕС Online» на пресс-конференции в ТАСС. Глава минстроя уверен, что сегодня население России устало от массовых серых бетонных «коробок» советского времени и хочет чего-то нового и современного.

«Люди сегодня хотят окружающую себя городскую среду и общественное пространство. Люди не хотят, чтобы дворы были заставлены машинами, в том числе и в стандартном жилье люди хотят нормального современного благоустройства», — считает министр. Меж тем застройщики по всей стране порой до сих пор руководствуются стандартами и принципами домостроения, разработанными еще в середине прошлого века. Гендиректор агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Плутник заявил, что в России только порядка 5% городских территорий соответствуют принципу современного и комфортного развития. И то, как правило, это историческая застройка. Так считают в ОЭСР и ООН-Хабитат — программы развития населенных пунктов. 

По прогнозу минстроя, к 2025 году в России планируется ввести около 900 млн кв. м жилья. Чтобы хоть как-то разнообразить эти миллионы квадратных метров, в минстрое совместно с АИЖК и КБ «Стрелка» решили запустить международный конкурс проектов стандартного жилья и жилой застройки. «Важно, чтобы они отвечали современным тенденциям в архитектуре, строительстве и имели потребительский спрос», — определил Мень ключевую цель соревнования. Отметим, что конкурс объявлен не просто так, а ради исполнения поручения премьер-министра Дмитрия Медведева, данного по итогам августовского совещания в Пензе по развитию жилищного строительства в стране. «Второе важное направление — это корректировка законодательства в свете новых подходов к градостроению. Это касается не только стандартов домостроения, но и норм проектирования и строительства. Здесь действительно до сих пор применяются нормы, некоторые из которых явно устарели», — заявил тогда глава кабмина.

Нынешняя застройка в регионах министра огорчает. В качестве примера, отвечая на вопрос нашего издания, министр привел КировФото: istochnik.ru

Сейчас стандартные проекты повторного применения, по словам министра, используются в социальной сфере. «Есть уже большая база данных новых проектов. Это и школы, и больницы, и ФАПы, и детские сады. Сегодня этим реестром пользуется практически вся страна. Это удобно, потому что это проекты, которые уже прошли госэкспертизу», — пояснил Мень.

По его мнению, настало время, когда появилась такая же потребность в строительстве жилья. Нынешняя застройка в регионах министра огорчает. В качестве примера, отвечая на вопрос нашего издания, министр привел Киров. «На совещании мне пожаловался владелец крупной строительной компании, владелец ДСК о том, что упали продажи. А другой застройщик говорит: „А у нас не упали продажи“. А сегмент тот же — стандартное жилье, цена примерно одинаковая на квадратный метр. Я сказал: „Давайте заедем в эти два микрорайона“. У владельца ДСК стоят „коробки“ бетонные, обычные. Я не против „панельки“ и ДСК. Дело не в этом. Но там и инфраструктуры нет, машину некуда поставить, и „социалка“ не в шаговой доступности, нет нормального озеленения, некуда выйти с детьми. Конечно, не будет продаж. А подъехали в другой микрорайон, где строят трех- и четырехэтажные дома. Внутри запрещено ставить машины, внутри пространство, чтобы гуляли дети, чтобы люди пожилого возраста могли выйти и посидеть, нормальные дворы без машин. Это ответ на все вопросы», — рассказал Мень.

Денис Леонтьев: «Мы ожидаем, что в результате конкурса получим более 80 качественных проектов, которые смогут использоваться застройщиками по всей России» Фото: zebra-tv.ru

«КОНКУРС ПОЗВОЛИТ ЗАДАТЬ НОВЫЕ ПРИНЦИПЫ ЖИЛОЙ СРЕДЫ, В КОТОРОЙ ОЧЕНЬ НУЖДАЮТСЯ НАШИ ГОРОДА»

Чтобы удовлетворять запросы на комфортную среду не только тех, кто может позволить себе жилье бизнес-класса, но и простых смертных, которые едва могут наскрести на покупку стандартного жилья (недавно в правительстве отказались от формулировки «жилье эконом-класса» — прим. ред.), и был затеян международный конкурс.

25 октября на сайте конкурс-дом.рф появится техзадание. По словам гендиректора КБ «Стрелка» Дениса Леонтьева, участники должны до 25 декабря разработать по четыре проекта жилых домов для трех моделей городской среды — малоэтажной, среднеэтажной и центральной. На сайте конкурса указано, что эти модели жилой застройки разработаны с учетом анализа различных сценариев повседневной жизни в городе. При этом каждый вид будет иметь свой характер застройки, общественных пространств и дорожной сети.

Малоэтажная жилая модель характеризуется, с одной стороны, благоприятной экологической обстановкой

Так, например, малоэтажная жилая модель характеризуется, с одной стороны, благоприятной экологической обстановкой, но, с другой стороны, имеет ряд ограничений типа низкой плотности социальной и коммерческой инфраструктуры и слабой доступности общественного транспорта. Эта модель предполагает строительство одно- и трехэтажных домов. Среднеэтажная модель (четырех- и семиэтажные дома) среды предполагает общественный транспорт как основной способ передвижения, из ограничений выделяют значительное время, затрачиваемое на перемещение, и ограниченное количество досуговых учреждений в пешей доступности. Наконец, центральная модель предполагает строительство 4- и 18-этажных домов, из преимуществ — «жизнь в самом центре городской активности», а из минусов — сложная транспортная обстановка и низкая доступность зеленых территорий.

В феврале определят 20 финалистов, которые получат по 1 млн рублей на доработку проектов, а уже в апреле выберут победителей. За первое место полагается приз в 2 млн рублей, за второе — 1,5 млн и за третье — 1 млн рублей.

Среднеэтажная модель среды предполагает общественный транспорт как основной способ передвижения, из ограничений выделяют значительное время, затрачиваемое на перемещение, и ограниченное количество досуговых учреждений в пешей доступности

«Мы ожидаем, что в результате конкурса получим более 80 качественных проектов, которые смогут использоваться застройщиками по всей России. Сам конкурс позволит нам не только открыть новые таланты, но также задать новые принципы жилой среды, в которой очень нуждаются наши города», — объявил Леонтьев. По его словам, критериями отбора победителей станут четыре фактора — экологичность, экономичность, разнообразие и комфорт. Мень добавил, что лучшие проекты будут утверждены минстроем как заслуживающие повторного применения и будут предлагаться всем застройщикам для реализации. «Благодаря этому конкурсу приобретем проекты, которые преобразят наши города и во многом будут сдерживать стоимость квадратного метра, поскольку будут уже готовые решения», — считает министр. В свою очередь, гендиректор КБ «Стрелка» убежден, что именно проекты участников конкурса придут на смену тем принципам, которые были разработаны в середине прошлого века, но до сих пор воспроизводятся застройщиками по всей стране.

Центральная модель предполагает строительство 4- и 18-этажных домов, из преимуществ — «жизнь в самом центре городской активности», а из минусов — сложная транспортная обстановка и низкая доступность зеленых территорий

«ЛЮБАЯ СТАНДАРТИЗАЦИЯ — ГУБИТЕЛЬНАЯ ПРАКТИКА!»

В архитектурной среде к задумке минстроя отнеслись скептически. Так, завкафедрой градостроительства КГАСУ, кандидат архитектуры, член президиума правления союза архитекторов РТ Александр Дембич затрудняется прогнозировать, какими будут итоги соревнования.

«Все зависит от того, кто примет участие в конкурсе и кто будет сидеть в жюри. И это очень важно, потому что всегда возникает вопрос: а судьи кто? Потому что они могут выбрать те проекты, которые надо, а могут и не те. В условиях сегодняшнего дефицита профессионализма в архитектуре и градостроительстве у меня есть очень много вопросов к этому конкурсу. И это очень непростой конкурс. Насколько я знаю за мои 40 с лишним лет в этой теме, эффективных конкурсов по подобным темам вообще практически не было. Они не давали результатов», — заявил он в беседе с нашим изданием. Впрочем, Дембич полагает, что какие-то застройщики и вправду могут воспользоваться предложениями минстроя, если те будут для них экономически целесообразны. «Потому что для них это всегда вопрос бизнеса, и они должны смотреть, смогут ли они уложиться в определенные затраты в конкретных ситуациях», — добавил архитектор. К слову, ранее в своем блоге Дембич напомнил, что главный идеолог той же «Стрелки» стоит за стандартизацию и считает, что историческое архитектурное наследие — самое большое зло, препятствующее сближению признаков поселений.

Александр Дембич: «В условиях сегодняшнего дефицита профессионализма в архитектуре и градостроительстве у меня есть очень много вопросов к этому конкурсу»

Архитектор Анна Медлева также склонна сомневаться относительно компетентности КБ «Стрелка». «Я не верю, что КБ „Стрелка“ создаст что-то уникальное, чем можно было бы гордиться и что будет иметь какой-то исторический подтекст или характер, что это можно будет называть достоянием нашего поколения и нашей современности, передавая это в наследство нашим потомкам. Не верю, — рассуждает она. — Я вижу, как работает „Стрелка“ с Москвой. Вижу их стандарты, которые касаются урбанистики…» Тем не менее она оговаривается, что не весь пул команд, с которыми работает КБ «Стрелка», «бездарны и бесталанны».

Однако Медлева критично настроена по поводу идеи стандартизации жилой застройки. «Любая стандартизация и любая попытка вогнать архитектуру в какие-то конкретные рамки с предложением типовых решений — это всегда губительная практика, для архитектуры прежде всего, — отметила архитектор. — Стандартизация жилья, а мы это проходили уже не раз, приводит к тому, что мы имеем то, что имеем. Да, может быть, сталинские проекты и можно считать удачными на тот период времени, и на сегодняшний день они являются для нас уже памятниками архитектуры. Но все, что мы имели после сталинской архитектуры — хрущевки и типовое панельное домостроение, а затем то, что было разработано домостроительными комбинатами Москвы, в том числе и строилось как коммерческое жилье, — ни один из этих проектов глаз не радует. Поэтому я не верю в успех этого предприятия».

Искандер Юсупов: «Сценарий, когда все объекты стараются загнать в типовые решения, это не тренд сегодняшнего дня»

«СЕРЬЕЗНЫЕ СИСТЕМНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ СЕГОДНЯ ХОТЯТ СОЗДАВАТЬ СОБСТВЕННЫЕ КОНЦЕПЦИИ»

С рядом опасений согласны и застройщики. По мнению коммерческого директора «Унистроя» Искандера Юсупова, идея сама по себе неплоха, но есть опасения — главное, чтобы не было «обязаловки», потому что это будет мешать прогрессу. Если будет такая библиотека проектов сама по себе, ничего плохого в этом нет — лишь бы это не тормозило творчество и желание совершенствоваться. Важно не скатиться к тому, что было в 70 — 90-е годы, когда налицо одинаковость целых районов в городах. Это есть и в Казани, и в других городах страны — стандартные панельные девятиэтажки, и вряд ли в этом есть что-то красивое и удобное для жителей. 

«На мой взгляд, сценарий, когда все объекты стараются загнать в типовые решения, — это не тренд сегодняшнего дня, — говорит Юсупов. — Серьезные системные девелоперы сегодня хотят создавать собственные концепции, продумывая целостный образ жизни людей. Делать парки, закрытые дворы, формировать зеленые зоны, создавая среду обитания для своих клиентов. Сейчас конкуренция заставляет девелоперов разрабатывать все более и более комфортные решения для проживания людей. И если речь о том, чтобы просто брать типовые проекты, обязательные для всех, — это подход, тормозящий развитие. Это убивает творчество». 

Вместе с тем Юсупов отмечает, что для небольших компаний, возможно, этот вариант будет подходящим — для застройщиков, у которых нет задачи чем-то выделиться. И наверняка такие проекты найдут своего покупателя. «Но все-таки девелопмент сегодня — это своего рода искусство. А для искусства важна свобода творчества. Нельзя же художникам сказать: ребята, вот вам 150 шаблонов и рисуйте все по ним? — рассуждает он. — Тогда это перестанет быть искусством. Философия нашей компании, например, подразумевает, что каждый новый дом в жилом комплексе должен быть чем-то лучше предыдущего. Эта эволюция прослеживается во всех наших проектах, мы привносим что-то новое в каждый объект, пусть это могут быть и небольшие улучшения. Ведь строительство — длительный процесс, за это время мы изучаем лучшие практики по стране и миру и находим решения, чтобы сделать наши объекты привлекательнее для жизни».

Максим Николаев: «Крупные девелоперы занимаются комплексным освоением территории, и задача оптимизации, поиска наиболее правильного пути развития территории стоит на первом месте»

С ОДНОЙ СТОРОНЫ, ЛЮДЯМ ВАЖЕН КОМФОРТ, А С ДРУГОЙ — СВОИ ПРАВИЛА ДИКТУЕТ ЭКОНОМИКА

Но есть и плюсы в этой идее, спущенной сверху. Если главные задачи этого конкурса — разработать какие-то оптимальные планировки с точки зрения современной эргономики жизненного пространства, то такое желание можно приветствовать, считает коммерческий директор «#СуварСтроит» Максим Николаев. «Положа руку на сердце, это сейчас задача большинства крупных застройщиков, которые планируют свою деятельность на многие годы вперед, — отмечает он. — Крупные девелоперы занимаются комплексным освоением территории, и задача оптимизации, поиска наиболее правильного пути развития территории стоит на первом месте. По крупицам собираются идеи. Могу сказать, что чуть ли не со всего мира. Это касается и придомовых территорий, и первых этажей каждого дома, организации умного пространства вокруг каждого дома, организация зеленых зон».

При этом важно уделять внимание собственно планировке жилых зданий: с одной стороны, необходимо обеспечить комфорт, с другой — важна экономика, чтобы люди не переплачивали за пустые квадратные метры, которые невозможно использовать. Нахождение этого оптимального варианта — одна из задач. Но для многолетних проектов — а разработка участков в несколько десятков гектаров тянется десятилетия — очень важно также обеспечить гибкость квартирографии проекта. Застройщик, существующий в конъюнктуре рынка, должен иметь возможность быстро реагировать на ситуацию, на спрос: если вчера популярны студии, сегодня — двухкомнатные квартиры. «Никто не может взять на себя точность прогноза, что будет пользоваться спросом через 5, 10 или 15 лет, — говорит Николаев. — Соответственно, планируя земельный участок и строительство домов, надо учитывать эти рыночные моменты. Проект должен быть гибким, тогда какие-то типовые проекты планировок могут быть востребованы у застройщиков». При нахождении этого баланса и застройщики, и проектировщики будут использовать типовые решения, приспосабливая их к сложившейся реальности.

Еще один важный момент — дать понимание того, как будет формироваться земельный участок за пределами дома. Обычно эти рекомендации заканчиваются на определенном количестве парковочных мест, малых архитектурных форм и проценте озеленения. И все. Детально концепция зеленых зон не продумана. «Вместе с тем мы видим, насколько детально в последние годы начали подходить к формированию общественных пространств, парков и скверов, — указывает собеседник „БИЗНЕС Online“. — Если перейти к стадии разработки проекта планировки при наличии такого понимания, мы увидим изменение городских пространств. Застройщик будет закладывать в свои планы такие концептуальные решения, это облегчит работу и застройщиков, и проектировщиков». Еще один плюс типизации — удешевление проектов.

Главное, чтобы все это не сказалось на разнообразии, а предложенные решения не были «железобетонными»: делай только так, а не иначе, предупреждает эксперт. Девелопер должен иметь свободу выбора, иначе как работать на свободном рынке?