При сдаче помещения в аренду хочется верить, что это надолго, по крайней мере на весь срок действия договора. Но бизнес бывает разным, и однажды арендатор объявляет о банкротстве по разным причинам. Например, бизнес не пошёл, платить больше нечем. Что делать арендодателю? Можно ли компенсировать убытки через страховку?

Разберём всё по порядку.

Если арендатор подал заявление о банкротстве, с этого момента начинают действовать правила закона о банкротстве (Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Все долги арендатора замораживаются, договор аренды может быть расторгнут, а требования кредиторов переходят в очередь общего реестра. То есть арендодатель становится одним из многих, кто ждёт денег.

На практике вернуть долг по аренде через процедуру банкротства почти невозможно. Если остаётся какое-то имущество, сначала гасится зарплата сотрудников, потом налоги, потом только долги перед другими кредиторами. На аренду обычно не остаётся ничего.

Теперь о страховке. Большинство стандартных страховых полисов, связанных с арендой, покрывают риски повреждения имущества вроде пожаров, затоплений или вандализма. Но не банкротство арендатора. Невозможность платить арендные платежи из-за банкротства — это финансовый риск, а он не входит в базовую страховку. Подробнее о ней рассказывается по ссылке.

Есть отдельный тип страхования — страхование финансовых рисков. В теории арендодатель может застраховать свои убытки от неплатежей арендатора. Но такие полисы очень редкие, стоят дорого и оформляются чаще для крупных коммерческих объектов, а не для обычных офисов или помещений в аренду.

Иногда в договорах аренды встречаются специальные условия: арендатор обязан застраховать свою ответственность за неисполнение обязательств, в том числе в случае банкротства. Но даже если такой пункт есть, и даже если арендатор оформил страховку, получить выплату будет сложно. Нужно будет доказать, что именно банкротство повлекло убытки, а не добровольный отказ от исполнения договора.

На практике страхование арендаторов от банкротства в России практически не используется.

Если арендатор банкротится, арендодатель может:

• Включить своё требование о выплате долга в реестр кредиторов. Процедура законная.
• Попробовать взыскать долг с поручителей, если они были указаны в договоре.
• В некоторых случаях — оспорить сделки арендатора, если он пытался вывести активы. Но это уже фактически уголовная ответственность.

Рассчитывать на быструю компенсацию убытков не стоит. Судебные процедуры по банкротству могут длиться годами, а денег на всех не хватает.

Как можно подстраховаться заранее? Есть несколько рабочих способов:

• Брать у арендатора депозит, который равен нескольким месяцам аренды. 
• Требовать банковскую гарантию или поручительство учредителей. 
• Чётко прописывать условия расторжения договора, если платежи перестанут поступать. 
• Проверять финансовое состояние арендатора до подписания договора: запросить бухгалтерскую отчётность, посмотреть задолженности по налогам. 

И самое главное — не затягивать с реакцией на просрочку аренды. Чем раньше начнёте действовать, тем больше шансов возместить убытки.